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如果商品房预售制度取消,房地产行业将如何洗牌?

发布时间:2019-10-27 22:10 作者:大华彩票 浏览次数:216


  近日,广东省房地产协会下发的《。关于请提供商品房预售许可有关。意见的紧急。通知》(下简称《通知》)引起。社会极大关注。

  《通知》提到,住建部文件要求广东等,6个省级住建厅“对商品房预售许可进行深入研究”,广东省住建厅回复;文件称:“建议降低预售。制带来的高杠杆效应。,逐步取消商品房预售制!度,全面实施现售。”

  受此消息影响,,,25,日A股地产股几乎全线下跌,万科、保利、招商、新城等跌幅均超过4%。

  取消商品房预售制度为何会引起。A股异动?如果您了。解了商品房预售制度的功与过、短期内难以取消预售制度的原。因以及取消预售。制度可能带来的影响,答案也就浮。出水面了。

  ,商品房预售制度的功与过

  商品房预售制度,。是指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给买房人,并由买房人、支付,定金或预付;款的制度。

  这一制度借鉴了香港,的,“预售楼花”,并在1994年的《城市房地产管理法》和随后的《城市房地产经营管理条例,》、《商品房预售管理办法》等法律文,件中予以,明确,至今已运行25年。

  客观来说,商品房预售制度对中国房地产市场做出了不小的贡献。具体来说,政府背书的预售&#;证为房地产市&#;场提供了&#;良好的信用环境,&#;使购房者与开发商达到双赢——购房者能够以相对较低的价格拿到房子,因为期房相对于现房还是便宜;开&#&#;;发商在商品房预售制度的加持下,能够以较小的资金撬动一个房地产开发项目,同时加快了资金的周转,也因此降低了行业的门槛,使得房地产行业能够快速发展。

  在商品房&#;短缺&#;的90年代,商品房预售制度极大地促进了房&#;地产市场的爆发,有效加大了&&#;#;住房的供给,为我国城镇化进程助力不少。然而,随着时间的推移,商品房预售制度&#;的弊端逐渐显露,至少表现在以下三个方面:

  第一是交易不公&#;平。开发商将经营风险转&#;嫁给了社会,购房者与发放按揭贷款的银行&#;承担了“工程烂尾”等各项风险。

  第二。是销售。不规范。商品房预售中存在着乱收手续费、虚假广告。、定金圈套、面积缩。水、绿化率容积率与合同不符、将已抵押的期房销售等种种恶意违约甚至欺诈行为,极大地。损害了购房人的利益,。。并引发了大量的法律纠纷。

  第三是低水平,竞争。由于商品房预售制度降低了房地产行业的门槛,,全国大大小小的开发商达到10万多家,而具有实力、品牌、技,术、管理的,,企业竞,,争优势并不明显,产业始终没有形成有效的优胜劣汰机制。

  &#;取消商品房预售制度知易行难

  为此,取消商品房预售制、度的呼声,早在2005!、年就已出现。2005年中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中提到,,“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商,;已经积累了一定的实力,可以考虑取消;现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”

  然而,立,足于当前房地产,行业现状,我们预计,短期内难以取消商品,房预售制度。主要原因如下:

  (一)直&#;接原因在于房地产企业对预&#;售回款的严重依赖。

  房地产行业;本身是个资金密集型行业,融,资;不可缺少,;且至关重要。纵观全!行业,房企到位资金大致可分为:自有资金、个人按揭款、定金及预收款、银行贷款、股权融资、债权融资、资产证券化、非标融资、其他形式(例如民,间借贷等)。其中,定金及预收款是占比最大的一项。根据国家统计局。口径,截止2018年8;月,定金及预收款年内总量已达3.5万亿,占房,企到位资金比例高达33.2%(参见下图)。

  再往前追。溯,2016年!与2017年,房地产行业的定金及预收款年内总量均超过4万亿。在定金及,预收款总量增长迅速的同时,其占房企到位资金比;例!也由2015年前的25%左右上升并!稳定在30%以上。

  对于非上市房企,定金及预收款是生命线。除去自有资金,非上市房企到位资金主要于定金。及预收款。、个人按揭。贷款、银行贷款、非标融资、民间。借贷。然而,近两年来,在金融去杠杆与“限售限贷限价”等“房住不炒”的政策影响下,买房者个人按揭贷款受限,银行贷款难度陡增,非标融。资受到资管新规。等政策的严格限制,民间借贷成本高,一些中小型地产商已经频频传。出“崩盘”的消息。可以想见,倘若短期内取消占到位资金3成。以上的商品房预售制度,绝大部分房地产开发商。都将面临生死劫,随之而来的将是房企资金链中断、楼盘烂尾。

  如果取消预售制度,上市房企也将面临巨大冲击。我们选取了8家比较有代表性的A股上市房企(参见下图),其2017年年报显示,以预售款为主的预收账款数量大、占总负!债比重大。其中万科、保利、华夏;的预收款均超过1000亿、占总负债比例超过40%;预收款项较小的新城与招商也达到了508亿、551亿,!分!别占各自总负债的。比,例达到32.!3%、23.0%。

  而在现阶,段,新房限价、地,价高企,房地产行业毛利率下行,大型房企不得不通过“以量补价”的高周转模式提,升业绩,但这种模式有两个弊端:一是对资金的稳定性要求增加;二是对企业运营能力有,极高的要求,否则容易,,爆出房屋质量问题。

  一旦商品房预售制度取消,无法维持低成本高杠杆的龙头房企一样将面临严峻的资金压力,现阶段的定金及预收款;缺口需要用;高成本的有息贷款来弥补,而一!!旦现金流难以为继。而产生违约甚至破产,其更大的体。量,带来的将是波及全行业上下游的打;击与潜在的金融风险。

  (二)间接原因包括地方政府对土&#;地财政的&&#;#;依赖以及房地产作为国民经济支&#;柱产业对经济增长的重要性。

  根据财政。部数据,2011年以来,土地出让金占地方财政收入比例始终维持在40%以上,2017年土地出让金总量更是突破5万亿,占地方财政收入比例高达56.9%。倘。若贸然取。消。商品房预售制度,使。得房。。地产开发商陷入资金困境,可能导致大量土地流拍、地方财政收入断崖式下降。

  此外,我国提升,,常住人口城,镇化进程尚未结束,房地产作为国民经济支柱产业的定位尚未发生改变。2017年我国常住人口的城镇化率从五年前的5,2.6%提升到58.5%。《国家人口发展,规划(2016-2030 年)》明确,了:2020 年常住人口城镇化率,达到60%,2030常住人口城镇化率达到70%;预计在2016-2030 年农村向城镇累计转移人口约2 亿人。

  目前,全国范围内重点城市&&#;#;房源普遍供不应求,房地产相关行业对于中国整体GDP&#;贡献率超过30%,地位举足轻&#;重&#;。现阶段,在外部国际经济形势不稳定的情况下,内部&#;经济发展一定&#;要稳,因此短期内“一刀切”式的取消商品房预售制度是难以想象的。

  ,商品房预售制度何去何从

  短。期来看,取消商品房预售制度。或提高预。售门槛将对房地产行业产生较大的冲击。

  从行业的角度分析,信用良好的大型房企虽然可以!通过银行贷款、增发股。票、债权融资等有息贷款方式填补预售款的缺口,但是陡增、的有息负债率必然带来毛利率的下降,势必影响!其资金周转,。!加大经营风险。而对于近两年已经陷入融资困难的中小型房企、,取消商品、房预售制度将带来毁灭性的打击。

  从房价&#;的角度分析,大多数开发&#;商退出房地产市场或降低周转效率,必然导致&#;市场供应不足。在&#&#;;住房需求没有明显减少甚至略有增加的情况下,房价上涨将是必然结果。

  从房地产的金融属性分析,。断崖式减少的房地产供。应,可能将带来更。多。。的投机性资金涌入,优质房源将很难流到刚需人群手中。换句话说,随着大量中小型房企退出市场,存活下来的。开发商可能处于垄断地位,进而导致“捂。盘惜售。”、“捆绑销售”等乱象增生。

  因此,短时间内取消商品。房预售制度或大幅提高预售门槛。是不现实的。在城市化率没有见顶、土地财政的依赖没有解除、市场需求依然旺盛、住房供应还没有到存量。时。代的情况下,预售制度暂时。还有它积极的一面。即便要取消,也。应该是一个从逐步提高预售门槛到最终取消预。售制度的、循序渐进的过程。

  。长期来看,。取消商品房预售制度有诸多好处。

  &#;首&#;先,购房者将不再承担“楼盘烂尾”、“交房与协议不符&#;”等风险,摆脱&#;交易中绝对弱势的&#;地位,避免不必要的法律纠纷。

  其次,现房销售有助于规范销售市场,促进房地产企业公&#;平竞&#;争。市场在&#;有效竞争情况下,房企开发资质良莠不齐的现状将得以改&#;善,优质龙头企业的&#;市场占有率将得到&#;进一步提&#;升,购房者将得以享有更加安全、更高品质的住房。

  最后,取消商品房预售机制将促进房地。产企业降低杠杆率,同时。抑。制投机。资金涌入房地产市场,降低房。地产。行业的金融风险。更进一步说,在“房住不炒”的大环境下,取消商品。房。预售制度能减弱房地产的金融属性,或许将成为未来房地产调控长效机制的一部分。